Jual beli rumah subsale melibatkan pembeli, penjual, dua peguam, bank dan kadangkala pejabat tanah negeri. Jika anda tahu urutannya, anda boleh rancang wang tunai dan tarikh pindah dengan tepat. Ini proses yang kami ikut untuk setiap pembeli.
Sebelum buat tawaran: semak dua perkara
- Kelayakan loan. Bank lihat jumlah komitmen bulanan berbanding pendapatan bersih (DSR). Sediakan salinan IC, slip gaji 3 hingga 6 bulan, penyata KWSP dan penyata bank. Untuk yang bekerja sendiri: borang BE atau B, penyata bank 6 bulan dan pendaftaran SSM.
- Status geran. Hakmilik individu atau strata, pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold) dan baki tahun pajakan, serta sama ada tanah Rizab Melayu. Baca beza Rizab Melayu dan lot Bumiputera.
Langkah 1: Surat tawaran dan deposit pengikat
Bila harga dipersetujui, anda tandatangan surat tawaran (Letter of Offer) dan bayar deposit pengikat 2% hingga 3%. Pastikan surat tawaran menyatakan:
- Harga, tempoh tandatangan SPA dan tempoh penyempurnaan.
- Deposit dibayar ke akaun klien (client account) agensi hartanah berdaftar, bukan ke akaun peribadi ejen.
- Deposit dikembalikan jika loan tidak diluluskan.
- Barang yang termasuk dalam jualan, contohnya kabinet dapur atau penghawa dingin.
Tempoh: Hari 0.
Langkah 2: Permohonan dan kelulusan loan
Mohon dengan 2 hingga 3 bank serentak untuk bandingkan kadar. Bank akan hantar penilai (valuer) ke rumah. Jika nilai bank lebih rendah daripada harga jualan, jumlah pinjaman dikira atas nilai yang lebih rendah dan anda perlu tambah wang tunai.
Tempoh: 2 hingga 4 minggu.
Langkah 3: Tandatangan SPA dan baki deposit
Peguam menyediakan perjanjian jual beli (SPA). Anda bayar baki deposit untuk genapkan 10% dan yuran guaman SPA. Peguam pembeli juga akan:
- Buat carian rasmi tanah untuk sahkan pemilik, sekatan dan gadaian.
- Buat carian kebankrapan ke atas penjual.
- Menahan 3% daripada harga untuk dihantar ke LHDN sebagai wang tahanan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi pihak penjual. Ini kewajipan pembeli di bawah undang-undang dan dibayar daripada harga jualan, bukan kos tambahan anda.
Tempoh: dalam 14 hingga 30 hari selepas surat tawaran.
Langkah 4: Duti setem, kebenaran negeri dan dokumen loan
MOT (memorandum pindah milik) dan perjanjian pinjaman dicop dan duti setem dibayar. Untuk hartanah pajakan, tanah Rizab Melayu atau geran dengan sekatan, peguam mohon kebenaran pindah milik daripada pihak berkuasa negeri. Langkah ini paling kerap menyebabkan kelewatan.
Tempoh: 1 hingga 3 bulan, bergantung kepada negeri.
Langkah 5: Penyempurnaan (completion)
Bank melepaskan baki 90% kepada penjual atau bank penjual untuk menebus gadaian lama. SPA subsale biasanya beri 3 bulan untuk penyempurnaan, dengan lanjutan 1 bulan yang dikenakan faedah lewat. Jika penjual masih ada pinjaman, bank penjual perlu keluarkan penyata penebusan dan dokumen pelepasan gadaian.
Tempoh: 3 + 1 bulan dari tarikh SPA atau tarikh kebenaran negeri, mengikut syarat SPA.
Langkah 6: Serahan kunci (vacant possession)
Selepas peguam sahkan bayaran penuh diterima, penjual serahkan kunci. Senarai semak hari serahan:
- Bacaan meter air dan elektrik, kemudian tukar akaun ke nama anda.
- Resit cukai tanah dan cukai taksiran terkini daripada penjual.
- Untuk strata: surat pelepasan yuran penyelenggaraan daripada pihak pengurusan, dan kad akses.
- Periksa barang yang dijanjikan dalam surat tawaran.
Garis masa ringkas
| Peringkat | Anggaran masa | Wang tunai keluar |
|---|---|---|
| Surat tawaran | Hari 0 | Deposit pengikat 2–3% |
| Loan diluluskan | Minggu 2–4 | Yuran penilaian (jika dicaj) |
| SPA ditandatangani | Hari 14–30 | Baki deposit, yuran guaman SPA |
| Duti setem dan dokumen loan | Bulan 1–3 | Duti setem MOT dan pinjaman, yuran guaman loan |
| Penyempurnaan | Bulan 3–4 | Tiada (bank bayar baki) |
| Serahan kunci | Selepas penyempurnaan | Pelarasan cukai dan deposit utiliti |
Kira jumlah wang tunai untuk setiap peringkat dengan kalkulator rumah, atau baca senarai penuh kos beli rumah subsale.
Soalan lazim
Berapa lama proses beli rumah subsale?
Biasanya 3 hingga 5 bulan dari surat tawaran hingga serahan kunci. Hartanah pajakan atau tanah yang perlu kebenaran negeri boleh ambil masa lebih lama.
Apa jadi jika loan saya ditolak selepas bayar deposit pengikat?
Kebanyakan surat tawaran subsale ada syarat bahawa deposit pengikat dikembalikan jika loan tidak diluluskan. Pastikan syarat ini ditulis dalam surat tawaran sebelum anda tandatangan.
Siapa pilih peguam dalam subsale?
Pembeli dan penjual biasanya ada peguam masing-masing. Pembeli yang ambil loan selalunya guna peguam panel bank untuk perjanjian pinjaman.
Nak beli rumah subsale?
Semak harga sebenar dan kelayakan loan dulu, percuma.