Harga rumah hanya separuh cerita. Bila beli rumah subsale (rumah terpakai), anda perlu sediakan wang tunai untuk deposit, yuran guaman dan duti setem sebelum bank lepaskan baki pinjaman. Ramai pembeli kali pertama terkejut dengan jumlah ini. Panduan ini senaraikan setiap kos, cara kiraannya dan contoh sebenar untuk rumah RM450,000.
Contoh kos untuk rumah subsale RM450,000
Andaian: loan 90% (RM405,000), harga di Semenanjung Malaysia, skala yuran guaman penuh tanpa diskaun.
| Kos | Biasa | Rumah pertama* |
|---|---|---|
| Deposit 10% | RM45,000 | RM45,000 |
| Yuran guaman SPA (1.25% + SST 8%) | RM6,075 | RM6,075 |
| Yuran guaman perjanjian pinjaman (1.25% + SST 8%) | RM5,468 | RM5,468 |
| Duti setem MOT | RM8,000 | RM0 |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5%) | RM2,025 | RM0 |
| Jumlah tunai | RM66,568 | RM56,543 |
*Warganegara yang belum pernah memiliki rumah, harga sehingga RM500,000. Kos pengeluaran (disbursement) seperti carian, cop dan pendaftaran tidak termasuk. Masukkan harga rumah anda sendiri dalam kalkulator rumah untuk angka tepat.
1. Deposit 10%
Deposit subsale biasanya dibayar dalam dua bahagian:
- Deposit pengikat (earnest deposit) 2% hingga 3% semasa menandatangani surat tawaran (Letter of Offer). Bayar ke akaun klien (client account) agensi hartanah berdaftar, bukan ke akaun peribadi ejen, dan minta resit rasmi.
- Baki deposit untuk genapkan 10% semasa menandatangani perjanjian jual beli (SPA), biasanya dalam tempoh 14 hingga 30 hari.
Jika bank luluskan margin lebih rendah, contohnya 80%, deposit anda naik kepada 20%. Sebab itu kami semak kelayakan loan sebelum anda buat tawaran.
2. Yuran guaman SPA
Yuran guaman untuk perjanjian jual beli ditetapkan oleh Solicitors' Remuneration Order 2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023:
| Bahagian harga | Kadar |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% (minimum RM500) |
| RM7,000,000 seterusnya | 1% |
| Melebihi RM7,500,000 | Boleh dirunding, tidak melebihi 1% |
Yuran ini dikenakan SST 8%. Contoh: rumah RM450,000 × 1.25% = RM5,625, campur SST = RM6,075.
3. Duti setem MOT (pindah milik)
Memorandum of Transfer (MOT) ialah dokumen yang menukar nama pemilik pada geran. Duti setemnya dikira secara berperingkat:
| Bahagian harga | Kadar |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 hingga RM500,000 | 2% |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Contoh rumah RM450,000: RM1,000 (1% × RM100,000) + RM7,000 (2% × RM350,000) = RM8,000. Duti setem dikira atas harga jualan atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi.
4. Kos pinjaman bank
- Yuran guaman perjanjian pinjaman: skala yang sama (1.25% untuk RM500,000 pertama) dikira atas jumlah pinjaman, campur SST 8%.
- Duti setem perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman.
- Yuran penilaian (valuation): sesetengah bank tanggung, sesetengah caj pembeli. Tanya semasa memohon.
- Insurans MRTA atau MLTA: pilihan, tetapi ada bank yang memberi kadar lebih baik jika diambil. Premium boleh dibiayai dalam loan.
5. Pengecualian duti setem rumah pertama
Warganegara Malaysia yang belum pernah memiliki rumah layak pengecualian penuh duti setem MOT dan duti setem perjanjian pinjaman untuk rumah berharga sehingga RM500,000. Pengecualian ini terpakai untuk SPA yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027.
Dalam Belanjawan 2027 (dibentangkan 9 Oktober 2026), kerajaan mencadangkan pengecualian ini dilanjutkan hingga 31 Disember 2030, dengan peringkat baharu untuk rumah RM500,001 hingga RM750,000. Ini masih cadangan sehingga diwartakan. Peguam anda akan sahkan kelayakan sebenar pada tarikh SPA.
6. Kos lain yang selalu terlepas pandang
- Kos pengeluaran (disbursement) peguam: carian tanah, carian kebankrapan, cop, pendaftaran dan penghantaran. Minta sebut harga bertulis.
- Kebenaran negeri (consent): hartanah pajakan (leasehold) dan sesetengah tanah Rizab Melayu perlu kebenaran pihak berkuasa negeri untuk pindah milik. Ada bayaran dan ia menambah masa.
- Pelarasan cukai tanah, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan: dikira secara pro-rata pada tarikh serahan kunci.
- Komisen ejen: dalam subsale, ia dibayar oleh penjual, bukan pembeli.
- Kos pindah: deposit air dan elektrik, pembaikan kecil, langsir dan perabot.
Cara kurangkan kos tunai
- Semak kelayakan rumah pertama sebelum tandatangan SPA.
- Bandingkan diskaun yuran guaman. SRO 2023 membenarkan diskaun terhad untuk urusan jual beli.
- Tanya bank sama ada yuran guaman dan duti setem boleh dibiayai dalam loan.
- Rundingkan harga dengan data transaksi sebenar di kawasan itu, bukan harga yang diminta jiran.
Mahu angka untuk rumah tertentu? Pilih listing dan WhatsApp ejen kami. Kami kira kos penuh dan semak kelayakan loan anda secara percuma.
Soalan lazim
Berapa wang tunai perlu ada untuk beli rumah subsale RM450,000?
Dengan loan 90%, sediakan lebih kurang RM66,000: deposit RM45,000, yuran guaman SPA dan loan sekitar RM11,500 (termasuk SST), duti setem MOT RM8,000 dan duti setem perjanjian pinjaman RM2,025. Jika layak pengecualian rumah pertama, jumlahnya turun sekitar RM10,000.
Pembeli rumah subsale perlu bayar komisen ejen?
Tidak. Dalam jual beli subsale, komisen ejen biasanya dibayar oleh penjual.
Boleh masukkan yuran guaman dan duti setem dalam loan?
Sesetengah bank membenarkan kos guaman dan duti setem dibiayai bersama pinjaman, tertakluk kepada margin dan kelayakan. Tanya bank semasa memohon.
Nak beli rumah subsale?
Semak harga sebenar dan kelayakan loan dulu, percuma.